ヨーロッパの住宅政策はアメリカ化されるべきか？

ソーシャルメディアにおけるアメリカの優位性により、ヨーロッパの政策議論はしばしばアメリカ化される傾向があります。これは厄介なことで、ヨーロッパ人が自国の政策問題を、実際には適合しない枠組みを通して見てしまうことにつながります。しかし、ヨーロッパ、特に大陸ヨーロッパにおける住宅議論は、アメリカからいくつかのアイデアを借りることで実際に改善されるのではないかと私には思えます。ここに多くのアメリカ人が同意するいくつかの主張があります。彼らは自国に住宅不足があることに同意し、その原因は主に土地利用規制、特に郊外での追加住宅建設を禁止するゾーニングにあることに同意します。そして、これらの規制の主な原因は郊外のNIMBYismであることにも同意します。彼らはまた、開発に高額な環境的・社会的義務を課すことが、経済的に実現不可能にすることで、そもそも開発を阻止することが多いと考えています（彼らはこれに対して「エブリシング・ベーグル」というキャッチーな名前まで持っています）。これらの主張はすべて、私の見解では広く真実です。Works in Progressニュースレター Works in Progressの新しい記事をメールで受け取るにはサインアップしてください。 YIMBYism（YIMBYは「Yes In My Backyard」の略）として知られる巨大な運動が、これらのアイデアを中心に発展してきました。これには、クリス・エルメンドルフやエド・グレーザーのような偉大な学者、ブライアン・ハンロン、アレックス・アームロヴィッチ、ノーラン・グレイ、ソンヤ・トラウス、マイク・キングセラ、アニー・フライマン、エミリー・ハミルトン、サリム・ファース、マシュー・イグレシアスといった注目すべき活動家や思想家、そしてCalifornia YIMBY、Welcoming Neighbors Network、Abundant Housing Massachusetts、Open New York、YIMBY Actionといった数々の組織が含まれます。私はかつてYIMBYsの全国会議である「YIMBYtown」に招かれ、共和国中のYIMBY組織を代表する多数の代表団で埋め尽くされた巨大な講堂を驚きをもって見ました。 英国でも多くの人々がこれらの主張が真実であると考えていますが、いくつかの但し書きがあります（これについては後述します）。しかし、私は大陸ヨーロッパで同様の見解がどれほど稀であるかということに繰り返し驚かされてきました。大陸ヨーロッパ人は住宅費の高騰を認識していますが、住宅不足を議論することははるかに少なく、たとえ議論したとしても、土地利用規制がその主な原因として議論されることはほとんどありません。郊外のゾーニングの問題については、ほとんど完全に沈黙しています。YIMBYismは大陸ヨーロッパでは事実上存在しません。ヨーロッパ人が住宅について議論するとき、彼らは家賃規制、収用、公営住宅、環境規制について議論する傾向があります。これは、ヨーロッパの住宅不足がそれほど悪くないため、ヨーロッパ人が代わりに分配と質の問​​題に焦点を当てる余裕があるためだと仮定するのは自然です。しかし、これは単に真実ではありません。実際、ヨーロッパの住宅不足は一般的にアメリカよりも深刻です。これは、カタリナ・ノールとその共同研究者によってまとめられた素晴らしいデータセットで確認できます。その一部を上記に再現しました。ヨーロッパの住宅価格は19世紀から20世紀初頭にかけてほぼ横ばいでしたが、第二次世界大戦以降着実に上昇しています。現在、ヨーロッパの住宅価格は、最近まで驚くほど安定しており、過去25年間でかなり控えめにしか上昇していない（ただし、サンフランシスコやマンハッタンのような一部の都市中心部でははるかに急激に上昇している）アメリカの住宅価格よりもはるかに高くなっています。ノールは、この上昇の約80パーセントが住宅建設に対する規制上の制限に起因すると結論付けました。 これらの制限とは具体的にどのようなものなのでしょうか？都市は上に、あるいは外に成長することができます。歴史的には両方を行ってきました。ほとんどの住宅需要は通常、外への拡大によって満たされてきましたが、地理的制約、要塞、または交通機関の制限が外への成長を制約する際には、都市も高密度化してきました。一つの可能性として、ヨーロッパの住宅不足は外への拡大に対する制約によって引き起こされている、という点でアメリカとは異なると考えられます。アメリカではほとんどの都市が無制限に広がることを許されてきました。ある程度、これは確かに真実です。英国の読者ならご存知のように、イングランドはその典型的な例です。1950年代以降、イングランドには「グリーンベルト」と呼ばれる、都市周辺の建築が禁止されている地域があります。多くのイギリスの都市は、空間的な面積の点で、1945年と比べて今日、実際にそれほど大きくありません。1937年のパリの地図を今日の都市に重ねたもの。画像はサミュエル・ヒューズ。多く大陸の都市にも外への成長に対する制約がありますが、英国ほどではありません。実際、ほとんどのヨーロッパの都市は1945年以降大きく成長しています。上の画像では、1930年代のパリの地図が、今日の都市の衛星画像と同じ縮尺で挿入されています。ご覧のように、都市の表面積は数倍に成長しています。ローマやマドリードのような他のヨーロッパの首都も同様かそれ以上の拡大を経験しています。しかし、外への拡大に対する制約が厳しい場所であっても、それが住宅不足の全体像を説明するものではありません。英国で時々指摘されるように、高密度化が許されれば、グリーンベルトによって阻止された住宅の大部分は高密度化によって供給されるでしょう。住宅は低密度よりも高密度で建設する方が多少コストがかかるため、外への拡大が制約され、高密度化が許可されている場合、住宅建設にはいくらかの死荷重損失が発生します。しかし、この効果は、大陸ヨーロッパのほとんどの都市住民がアパートに住んでいた1914年以降のヨーロッパの住宅価格の上昇を説明するには小さすぎます。したがって、ヨーロッパでは都市の外への拡大がアメリカよりも制約されていることが多いとはいえ、ゾーニングの制限が依然として決定的に重要です。高密度化の制限がなければ、香港のように土地が本当に極端に不足している都市でしか住宅不足は深刻になりません。さて、一部のヨーロッパの国では、アメリカのような低密度郊外はあまり存在しません。これは特にスペインに当てはまり、イタリア、ポルトガル、ギリシャにもある程度当てはまります。これらの地域では、ほとんどすべての地中海都市がほとんどの都市部で厳格な中層高さ制限を設けているため、密度制限は依然として役割を果たしますが、アメリカのものとはかなり異なる性質を持っています。しかし、フランス、ドイツ、オーストリア、スイス、低地諸国、アイルランド、スカンジナビアでは、アメリカと非常によく似た広範な低密度郊外が存在します。1950年代以降のフランス、ノルウェー、アイルランドの都市開発は、アメリカのものと性質がそれほど大きく異なっているわけではありません。この事実に人々が気づかないのは、建築物の大部分がそれ以前の時代のものであるためです。1905年のベルリンのゾーニング計画。画像はファルス。これらの郊外はすべてゾーニングによって保護されています。実際、ゾーニングは19世紀後半にヨーロッパ、ドイツとオーストリア＝ハンガリーで発明されました。これは1905年頃のベルリンのゾーニング計画です。当時のドイツの都市は、主に都市の西へ向かう鉄道沿いのヴィラコロニーと呼ばれる裕福な郊外と、高密度で社会的に混在した都市中心部の間に非常に明確な区分がありました。この地図に「V」で示されているのはすべてヴィラコロニーです。これらはすべて、基本的に2階建ての独立した家屋または半独立した家屋以外のすべてを禁止する緑色のゾーニング地区に属していることがわかります。これらの計画は当初から、これらのヴィラコロニーに住む裕福なベルリン市民を混乱や社会的な排他性の喪失から保護する役割を果たしました。今日のベルリンのゾーニング計画。画像はBerlin.de。120年後、ベルリンのゾーニング計画は基本的に同じことを行っています。ヴィラコロニーは現在「Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung」（景観特性のある住宅地）と記されています。このゾーニング地区は、1905年の計画で緑色の表示が意味していたのとほぼ同じ制限を伴います。他のほとんどのヨーロッパの都市でも同様の話が聞かれます。これらの制限はNIMBYismによって引き起こされているのでしょうか？この質問をされると、ヨーロッパ人はしばしば少し戸惑います。彼らは郊外の高密度化に対するNIMBY抵抗について聞いたことがありません。悪役