「豊かさ」という住宅建設のボトルネックを実データで分析する

同じキャパシティ。より少ないスループット。 2026年7月12日 私のブッククラブは今月、Ezra KleinとDerek Thompsonの著書「Abundance」を読んでいます。その中心的なアイデアはナプキンに書けるほど単純なので、ミーティングの前に実際のデータで検証してみることにしました。そこで見つけたこと、そしてそれが崩壊した場所をここに示します。 アイデアは、1枚の絵で表せます。 住宅、クリーンエネルギー、病気の治療法。これらすべてへのインプットは実際にはほとんど動いていません。お金はあります。技術は高価になるのではなく、安くなりました。これらのものを建てる方法を知っている人の数は、常にほぼ同じです。変わったのは、インプットとアウトプットの間のパイプです。 数十年かけて、何かがうまくいかなくなるたびに、誰かがバルブを追加しました。70年代に高速道路が近隣をほとんど破壊しかけたので、今ではそれに対するチェックポイントがあります。90年代には環境調査が追加されました。2000年代までには、パブリックコメント期間も必要になり、時には複数回必要になりました。これらの決定は、単独ではどれも愚かなものではありませんでした。それぞれが現実の問題を解決しました。しかし、それらを十分に積み重ねると、インプット側では何も変わっていないにもかかわらず、パイプは閉鎖されたも同然になります。 KleinとThompsonはこれを「意図的な希少性」と呼んでいます。レガシーコードベースを引き継いだことがある人なら誰でも、別の名前でこのパターンを知っています。「未解決の技術的負債」です。個々には合理的ないくつかのショートカットの山が、長期間リファクタリングされずに放置された結果、システムの処理能力はもはや実際のキャパシティとはほとんど関係なくなっています。 私はこのアイデアを気に入りました。しかし、完全には信頼できませんでした。そこでミーティングの前に、数値を計算しました。 テスト1：スループットの数値は実際に正しいか？ この議論で常に引用される2つの米国都市を比較しました。2015年頃から規制を緩和し始めたオースティンと、ほとんどそうしなかったサンフランシスコです。その差は小さくありません。オースティンは年間、住民1,000人あたり約18戸の新しい住宅を許可しています。サンフランシスコは約2戸です。スループットは8倍です。同じ国。実際には、ルール以外はすべて同じです。 ニュージーランドのオークランドで行われた住宅研究から借りた弾力性の数値を使用して、実際の計算を行いました。そこでは同様の政策変更が行われ、慎重に測定されました。10年先に外挿すると、オースティンの予測される価格効果は-100％をはるかに超えました。これは明らかに不可能です。実際、それは有用です。なぜなら、それは小さな、よく測定された実験を10年間引き伸ばしても、その正確な数値を信頼できないことを意味するからです。市場は飽和します。建設コストと需要は、価格が下落できる下限を設けており、オースティンはその曲線に着地しました。サンフランシスコのモデルは、家賃が11〜19％下落すると予測していました。しかし実際には、サンフランシスコの家賃は現在、国内のほぼどこよりも速く上昇しており、過去1年間でほぼ19％上昇しています。AIの採用ブームが、わずかな供給増加が示されるはずだった時期に発生し、供給のみを追跡するモデルではそれを予測する方法がありませんでした。 テスト2：私のモデルを完全に壊したケース 次に、同じ物語を語ることを期待していたペアをチェックしました。ウィーン対ロンドンです。ここで奇妙なことが起こりました。 ウィーンとロンドンはほぼ同じペースで住宅を建設しており、その差はわずか20％です。パイプをクリアすることが全体のメカニズムであるならば、それらの価格はほぼ同じように見えるはずです。しかし、そうではありません。ウィーンの家賃はロンドンの約3分の1であり、20年間横ばいです。その理由は、許可速度とは全く関係ありません。ウィーンの住宅ストックの43％は公営または非営利の住宅であり、最終的に修正されるのを待つのではなく、民間市場と並行して運営されています。これは、ストランガーフィグパターン（絞め殺しイチジクのパターン）の住宅政策版です。10年間のショートカットで散らかったレガシーシステムをリファクタリングする代わりに、その隣にクリーンなシステムを構築し、最も重要なトラフィックを処理させます。1945年以前のストックに対する古い家賃統制規則と組み合わせることで、その並列システムが実際に価格を抑制しています。ロンドンは第二のパイプを建設しませんでした。既存のパイプにバルブを追加し続けただけです。 これは見た目以上に重要です。この本の全体の議論はこうです。パイプをクリアし、既存のシステムをより速く動かすことです。ウィーンはこのレバーをほとんど触っていません。最初のシステムを修正する必要なしに機能する第二のシステムを構築しました。どちらのアプローチも総生産量を増加させますが、本に登場するのはそのうちの1つだけです。 ミーティングに持っていくもの では、実際の結果は何でしょうか？ほとんどの場合、メカニズムは本物ですが、それをきれいに分離できる場合に限られます。オースティンがそれを示しています。オークランドやミネアポリスでの記録された政策変更も同様です。パイプをクリアすれば、スループットは向上し、価格は実際に測定可能な方法で下落します。しかし、ウィーンは私にとって心に残るものでしょう。なぜなら、これは利用可能な唯一のレバーではないことの証明だからです。 真に複雑な問題には正確に1つの解決策しかないと誰かが言っているなら、たとえ彼らが説明している解決策が現実のものであっても、ステップを飛ばしています。 そして正直に言って、このすべてから私が維持したい習慣は、住宅よりも、次に誰かが私に提示する大きな主張をどのように評価するかに関係しています。最適化する前にプロファイリングしてください。どの関数が遅いかをすでに知っていると思い込まないでください、確認してください。説得力のある物語が、あなたが見ているものを説明する前に、自分で簡単な数値を実行するのに2分費やしてください。必ずしも証明が得られるわけではありません。しかし、主張のどの部分が構造を支えており、どの部分が単に正しく聞こえるだけなのかをすぐに知ることができます。「本は正しかったか」ではなく、「主張が正しいオーダーマグニチュードであるかどうかを確認する最も安価な方法は何か」ということです。ほとんどの場合、それは信頼できる部分がどれかを判断するのに十分です。