なぜ賃借人は引っ越しをあまり期待しなくなったのか？

AIの労働と雇用への影響 | 2026年8月6日 主要記事 なぜ賃借人は引っ越しをあまり期待しなくなったのか？ Christopher Gresh, Andrew F. Haughwout, Eungik Lee, and Wilbert van der Klaauw アメリカ人は以前よりも引っ越しをしなくなっています。引っ越し率は数十年にわたり着実に低下しており、1980年代半ばの年間約20パーセントから2019年までには10パーセントを下回りました。この低下は景気循環を通じて続いており、すべての地域で顕著であり、幅広い人口統計グループに影響を与えています。移動率の低下は重要です。なぜなら、引っ越しは世帯が雇用機会にアクセスし、状況の変化に対応し、住居状況を改善するのに役立つからです。本稿では、賃借人の移動率も低下しており、住宅所有への障壁の増大が重要な要因となっていることを示します。ニューヨーク連邦準備銀行の年次SCE住宅調査のデータを使用して、賃借人の期待移動率とその要因を調査します。賃借人の移動率は重要です。なぜなら、賃借人は米国の世帯の約3分の1を占めており、住宅所有者とは異なり、住宅ローン金利のロックインの影響を受けないからです。期待移動率は実際の引っ越し行動を予測するため、引っ越しが発生する前に居住移動の方向性を示す早期のシグナルとなります。 賃借人の3年間の期待移動率は過去12年間で20パーセントポイント低下 確率、パーセント 出典: Survey of Consumer Expectations Housing Surveys, 2014年2月から2026年2月まで。 注: このグラフは、所有者/賃借人のステータス別に、今後3年以内に別の主な住居に引っ越す確率の平均値を示しています。 上記のグラフは、住宅所有者と賃借人の両方について、過去の3年間の引っ越しへの期待確率の平均値を示しています。両グループとも期待移動率は着実に低下しており、パンデミック後にはその低下にいくらか加速が見られました。賃借人の3年間の平均移動確率は2014年の約57パーセントから2026年には約37パーセントに低下した一方、住宅所有者の平均移動確率は同期間に約21パーセントから14パーセントに低下しました。当初の水準と比較して、賃借人の期待移動率は住宅所有者よりもやや大きく低下しました。 賃借人は将来の住宅所有を期待しなくなっている 賃借人にとって、引っ越しは住宅所有者になるという決定と密接に関連している可能性があります。SCEでは、賃借人に住宅を所有する確率を尋ねることでこれを測定します。 賃借人は住宅所有の可能性について楽観視しなくなっている 確率、パーセント 出典: Survey of Consumer Expectations Housing Surveys, 2014年2月から2026年2月まで。 注: このグラフは、賃借人が住宅を所有する可能性についての平均的な報告確率を示しています。 上記のグラフに示すように、賃借人が住宅を所有する可能性についての平均確率は2015年の約52パーセントから2025年までには約35パーセントに低下し、特に2021年以降の低下は顕著でした。次のグラフでは、将来の住宅所有に関する期待が低下した賃借人は、まさに近い将来の引っ越しを期待していない人々であることを示します。住宅を所有する可能性が低い（0〜20パーセントの確率）と報告する賃借人は、3年間の移動確率が約25パーセントです。これは、住宅を所有する可能性がほぼ確実である（81〜100パーセント）と報告する賃借人の約76パーセントと比較して、分布全体で50パーセントポイント以上の差があります。 引っ越しを期待しない賃借人は、住宅所有も期待しない 移動確率: 3年間、パーセント 出典: Survey of Consumer Expectations Housing Surveys, 2014年2月から2026年2月まで。 注: このグラフは、住宅を所有する可能性の報告確率と、3年以内の移動確率との相関を示しています。 これらのパターンは自然な疑問を投げかけます。賃借人の住宅所有期待の低下を推進しているものは何でしょうか？ 2つの説明が考えられます。第一に、賃借人は住宅ローンの金利、住宅価格、および関連費用の上昇の認識により、住宅所有がますます手頃でなくなっていると感じている可能性があります。第二に、賃借人はかつてほど住宅を所有したくないのかもしれません。これは、手頃さではなく、選好の変化です。それぞれを順番に調べます。 賃借人は住宅ローンをより手頃でないと見なしている 賃借人が住宅所有への道を進む上で重要な要因は、手頃な金利で住宅ローンを取得できるかどうかです。SCEでは、賃借人に住宅ローンを取得するのがどれくらい難しいと予想するか、そして今日申し込んだ場合に受け取ると予想される金利を尋ねます。次のグラフは、両方の指標の推移を示しています。 賃借人は金利の上昇とともに住宅ローンの手頃さをますます困難だと認識している 住宅ローンを取得するのが非常に難しいと報告する割合、パーセント 受け取ると予想される住宅ローン金利、パーセント 出典: Survey of Consumer Expectations Housing Surveys, 2014年2月から2026年2月まで。 注: 左側のパネルは、住宅ローンを取得するのが非常に難しいと報告する賃借人の割合を示しています。右側のパネルは、今日申し込んだ場合に受け取ると予想される住宅ローン金利の中央値を示しています。 両方の指標は、近年、賃借人にとって住宅ローンの利用がより困難で、より高価になっていることを示唆しています。住宅ローンを取得するのが非常に難しいと報告する割合は2021年には約27パーセントでしたが、2024年までには45パーセント以上に急増しました。同時に、今日申し込んだ場合に受け取ると予想される住宅ローン金利の中央値は、2021年の約3.3パーセントから2024年には約6.8パーセントに増加し、3年間で2倍以上になりました。 次に、賃借人の期待移動率が住宅ローンの手頃さに関する認識とどのように変化するかを調べます。下のグラフは、住宅ローンの利用がより困難であると見なすか、より高い住宅ローン金利を予想する賃借人は、期待移動率が低い傾向があることを示しています。 高金利を予想する賃借人は引っ越しする可能性が低い 出典: Survey of Consumer Expectations Housing Surveys, 2014年2月から2026年2月まで。 注: 左側のパネルは、住宅ローンの取得のしやすさに関する賃借人の認識別の、3年間の移動確率の平均値を示しています。右側のパネルは、今日住宅ローンに申し込んだ場合の予想住宅ローン金利に対する3年間の移動確率のビン散布図を示しています。各点は、自己の住宅ローン金利の認識の各五分位における3年以内の移動確率の平均値を示しており、実線は線形近似線を表示しています。 左側のパネルでは、住宅ローンの取得が非常に容易だと述べる賃借人は、平均3年間の移動確率が約66パーセントであるのに対し、非常に困難だと述べる賃借人は約42パーセントです。右側のパネルは、予想住宅ローン金利についても同様のパターンを示しています。より高い住宅ローン金利を予想する賃借人は、移動確率が低いことを報告しており、平均移動確率は、金利が3パーセント近くになると予想する賃借人の約60パーセントから、金利が8パーセント近くになると予想する賃借人の約54パーセントに低下します。これらの比較は、信用スコアなどの賃借人の違いや、経済状況の時間的変化を制御していませんが、手頃さの認識が賃借人の引っ越し計画と密接に関連していることを示唆しています。 賃借人は依然として住宅所有を好む 賃借人の期待移動率の低下のもう1つの可能な説明は、かつてほど住宅を所有したくなくなったということです。これを調べるために、賃借人に、経済的なリソースがあれば住宅を所有したいかどうか（手頃さから選好を切り離す仮説的な質問）と、住宅所有を良い投資と見なすかどうかを尋ねます。これらの指標は2015年以来、全体的に安定しています。経済的なリソースがあれば住宅を所有したい、または強く所有したいと述べる賃借人の割合は、2015年以来65パーセントから74パーセントの間で狭く変動しており、2026年には約65パーセントでした。住宅所有を良い、または非常に良い投資と見なす割合も同様に、2015年以来51パーセントから68パーセントの範囲に留まっています。これらのパターンは、賃借人の住宅所有への期待の低下が、手頃さの認識の変化によるものであることを示唆しています。