アルゴリズムによる家賃価格設定訴訟、新たな州および地方法の下で拡大

SUBSCRIBE LawFlash アルゴリズムによる家賃価格設定訴訟、新たな州および地方法の下で拡大 2026年8月21日 集合住宅の家主に対する、地方自治体の規制違反に焦点を当てた新たな波の訴訟が出現しており、多くの家主は特定の収益管理製品の使用を標的とした独占禁止訴訟に直面しています。新たな規制は、法的責任へのより簡単な道筋と、多額の罰金の可能性を提供する可能性があります。 RealPage、Yardi、および収益管理製品を使用したとされる家主を標的とした連邦、州、民間の訴訟に続き、全米の州や自治体が、家賃、割引、賃貸条件、または入居率を共有または推奨するためにアルゴリズムまたは価格最適化ソフトウェアの使用を制限する法律を制定しました。これらの法律は、しばしば私的訴権と公的執行メカニズムの組み合わせを通じて執行を許可しており、これが新たな訴訟の波につながっています。サンフランシスコ、サンディエゴ、シアトル、フィラデルフィア、ロードアイランド州プロビデンスでの最近の郡レベルでの訴訟は、原告と地方自治体がこれらの法律を利用して、RealPage訴訟に対するフォローオン請求を主張し始めていることを示唆しています。この展開は重要です。なぜなら、新しい法律の一部は、従来の独占禁止法上の請求よりも法的な責任へのより簡単な道筋を提供し、実質的な法定損害賠償、費用負担のシフト、および一部の管轄区域では、繰り返し発生するユニットあたりの罰金を許可すると主張されているからです。 RESIDENTIAL REAL ESTATE ALGORITHMIC LITIGATION GIVES RISE TO STATUTES AND ORDINANCES INSPIRING FOLLOW-ON CLAIMS 新しい訴訟は、非公開の競合他社情報を使用したという申し立てや、特定の家主による収益管理製品の使用に関する公の告白を含む、RealPage訴訟で開発された事実記録に大きく依存しています。2026年7月と8月に提起された一連の訴訟は、出現しつつあるフォローオン戦略を例示しています。 サンフランシスコのテナントは、カリフォルニア州北部地区でGomez v. Greystar Management Services LLCを提起し、GreystarがRealPageおよびYardi製品を使用したとされることで、サンフランシスコ行政法典§ 37.10Cに違反したと主張しています。この条例は、家主が家賃または入居率について助言するために、非公開の競合他社情報を計算する適格なアルゴリズムデバイスの使用を禁止しています。影響を受ける各賃貸ユニットの毎月の使用が、個別の違反とみなされる可能性があり、テナントは損害賠償、差止命令救済、および違反1件あたり最大1,000ドルの民事罰金を求めることができます。S.F. Admin. Code § 37.10C(b)および(d)。 サンディエゴのテナントは、カリフォルニア州南部地区でKeller v. UDR Inc.を、サンディエゴ市条例§ 98.1103に基づいて提起し、UDRがRealPage製品を不適切に使用したと主張しています。サンディエゴも同様に、テナントが損害賠償、差止命令救済、および違反1件あたり最大1,000ドルの罰金を求めることを許可しており、各月および影響を受ける賃貸物件が個別の違反とみなされる可能性があります。San Diego Mun. Code §§ 98.1103(b) & 98.1104(a)。 シアトルでは、少なくとも2件の類似した訴訟が発生しています。Nicolas v. Essex Management Corp.では、原告はEssex Management、Essex Property Trust、RealPage、およびYardiが、シアトルの集合住宅物件に関連して禁止されている「調整サービス」を使用したことで、シアトル市条例第7.34章に違反したと主張しています。また、Romano v. UDR Inc.では、原告がUDRおよびRealPageに対して同様の理論を主張しています。シアトル条例は、指定されたアルゴリズム調整サービスを明確に禁止しており、違反1件あたり最大7,500ドルの罰金が科されます。Seattle Mun. Code ch. 7.34.040。 Liu v. Willow Bridge Property Company LLCおよびRealPage Inc.では、フィラデルフィアのテナントのクラスが、Willow Bridgeがフィラデルフィア市条例§ 9-813に違反してRealPageサービスを契約し使用したと主張しています。また、Jahanbakhsh v. Greystar.では、別のフィラデルフィアのテナントクラスがGreystarに対して同様の請求を主張しています。フィラデルフィア条例は、被害を受けた個人が、違反1件あたり2,000ドルの法定損害賠償または実際の損害賠償の3倍のいずれかを選択できることを許可しており、これに衡平救済、利息、および弁護士費用と訴訟費用が加算されます。Phila. Code § 9-813(2)(c)(i)。 公的執行訴訟において、ロードアイランド州プロビデンス市は、プロビデンス市裁判所でAudubon Capital Partners, LLCに対して、Audubonがプロビデンス市条例§ 13-70に基づき、同市のアルゴリズムによる家賃設定装置の禁止に違反して95 Loftsの家賃を調整するために動的価格設定システムを使用したと主張して、訴訟を提起しました。条例は、市検察官が執行訴訟を提起することを許可しており、違反1日あたり最大500ドルの民事罰金、および執行訴訟が成功した場合の費用と弁護士費用を定めています。Providence Code §§ 13-71 & 13-72。 LOCAL REGULATION IS QUICKLY EXPANDING 集合住宅の家賃設定にアルゴリズム価格設定ツールを使用することに関連する地方自治体の規制は急速に発展しましたが、一様ではありません。一部の規制は既存の独占禁止法を補完していますが、他の規制は家主固有の禁止事項と直接的なテナント救済策を作成しています。禁止されているデータとサービスの定義も異なり、私的訴訟、法定損害賠償、および費用負担のシフトの利用可能性も異なります。 管轄区域 条例 ステータス/主な特徴 サンフランシスコ、カリフォルニア州 S.F. Admin. Code § 37.10C (2024年10月発効) 非公開の競合他社データを使用する適格なアルゴリズムデバイスを禁止。テナントによる私的請求、違反1件あたり最大1,000ドル、ユニット/月あたりの請求可能性。現在、Gomez v. Greystar Management Services, LLC (N.D. Cal.) で争点。 サンディエゴ、カリフォルニア州 San Diego Mun. Code §§ 98.1101–98.1104 (2025年6月発効) 同様の禁止と、違反1件あたり最大1,000ドルの私的救済策。現在、Keller v. UDR Inc. (S.D. Cal.) で争点。 バークレー、カリフォルニア州 Berkeley Mun. Code ch. 13.63 (2026年1月発効) 調整価格設定アルゴリズムを禁止。ユニット/月あたりの繰り返し違反と私的救済策。以前はRealPage, Inc. v. City of Berkeley et al. (N.D. Cal.) (2026年1月14日、訴訟取り下げ) で争点。 サンタアナ、カリフォルニア州 Santa Ana Ordinance No. NS-3090 (2026年4月2日発効) 条例NS-3090は、指定された反競争的な自動家賃価格固定を禁止。テナントによる私的請求、違反1件あたりおよび月あたり最大1,000ドル。 フィラデルフィア、ペンシルベニア州 Phila. Code § 9-813 (2025年2月発効) 私的救済策には、実際の損害賠償の3倍または違反1件あたり2,000ドルが含まれる。現在、Liu v. Willow Bridge Property Co., et al. (Phila. C.P.) で争点。 ミネアポリス、ミネソタ州 Minneapolis Code of Ordinances § 244.2070 (2026年3月発効) 2026年3月1日発効。空室率または家賃率に関する助言のために非公開の競合他社データを使用するアルゴリズムデバイスを禁止。テナントは民事訴訟を追求できる。 プロビデンス、ロードアイランド州 Providence Code of Ordinances ch. 13, art. X, §§ 13-69–13-73 (2025年5月発効) 家賃設定アルゴリズムの使用を禁止。市は明確にこの措置をRealPageのようなソフトウェアと関連付けた。現在、City of Providence v. Audubon Capital Partners, LLC (Providence Mun. Ct.) で争点。 ジャージーシティ、ニュージャージー州 Jersey City Code § 218-12 (2025年6月発効) 家主によるアルゴリズムによる家賃調整サービスの利用を禁止。公的および私的執行を含む。罰金は1日あたり最大2,000ドル。 ホーボーケン、ニュージャージー州 Hoboken City Code, ch. 158-2 (2025年7月発効) 家主がソフトウェア、アルゴリズム、またはデータ共有プラットフォームを使用して家賃、賃貸条件、または入居率を調整または推奨することを禁止。 シアトル、ワシントン州 Seattle Mun. Code ch. 7.34 (2025年7月発効) 指定された調整サービスを禁止。罰金は違反1件あたり最大7,500ドルに達する可能性がある。現在、Nicolas v. Essex Management Corp., et al. (W.D. Wash.) および Romano v. UDR, Inc., et al. (W.D. Wash.) で争点。 キング郡、ワシントン州 King County Code ch. 12.23 (2025年10月発効) 被害を受けた賃借人は、実際の損害賠償、違反1件あたり最大7,500ドル、および弁護士費用を求めることができる。 スポケーン、ワシントン州 Spokane Mun. Code § 10.57.180 (2026年1月発効) 家主がアルゴリズム調整サービスを購入することを禁止。市の執行には、違反1件あたり最大5,000ドルの民事罰金が含まれる。 ポートランド、