HOAが住宅危機を悪化させている

フロリダ州のHOAとマンション管理組合は、住宅危機をいかに悪化させているか

住宅危機には、住宅の価格、販売されている住宅の数、そしてそこに住む人々が住み続けられるか、という3つの側面があります。フロリダ州では、住宅所有者協会（HOA）とマンション管理組合が、これら3つの側面に影響を与えています。HOA Spyは、フロリダ州の104,659の組合を索引化しており、ユニット数が記録されている27,377の組合は、合計で1,518,436戸の住宅を管理しています。その記録によると、組合が組合員に対して起こした差し押さえ訴訟は10,296件、抵当権設定の請求は460,412件、住宅に対するリス・ペンデンス（訴訟予告）は277,047件記録されており、裁判記録は合計48,999件に上ります。また、6,661の組合では、法人としての資格が失効または無効となっています。このページに記載されているすべての件数は、公式の裁判記録および郡の記録から取得されたものであり、記載されている各コミュニティは独自の記録にリンクされています。会費や価格に関する情報は、他の情報源によるもので、日付と出典がリンクされています。訴訟や抵当権の件数は、提出された書類の件数であり、失われた住宅の数ではありません。

どこで起きているか

裁判記録があるフロリダ州の13,601コミュニティのうち8,148（差し押さえが最も一般的な訴訟タイプの場合は赤色のリング）と、抵当権が記録されている34,198コミュニティのうち8,165（過去5年間の抵当権の件数で色分けされた点）には、記録に住所または郵便番号があり、ここに表示されています。ピンをクリックすると、コミュニティのレポートが表示されるか、フルスクリーンマップを開くことができます。

組合員に対する差し押さえ訴訟 10,296件

所有者を差し押さえた組合 2,695件

住宅に記録された抵当権請求 460,412件

リス・ペンデンス（差し押さえ訴訟予告） 277,047件

組合名を記載した裁判記録 48,999件

法人資格が失効または無効の組合 6,661件

全米の組合による差し押さえ訴訟の73%

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フロリダ州の組合が状況を悪化させる5つの方法

組合の目的は、コミュニティの維持管理と保険、そしてその費用を賄うための会費の徴収です。記録は、104,659のフロリダ州の組合が、法律によって与えられた権限をどのように他の目的で使用し、それが周囲の住宅にどのような影響を与えているかを示しています。

1. 少額の債務から始まる未払い金で、組合員を差し押さえる

   フロリダ州法により、すべての組合は、未払いの賦課金に対して各住宅に抵当権を設定し、それを差し押さえる権利を与えられています。住宅所有者組合の場合はフロリダ州法第720.3085条、マンションの場合はフロリダ州法第718.116条です。訴訟が提起されるまでに、債務は利息、延滞料、回収費用、組合の弁護士費用を含み、すべて抵当権によって担保されます。記録されている10,296件の差し押さえ訴訟は、フロリダ州の組合が組合員に対して起こしたもので、2,695のコミュニティから提起されています（これは索引化された組合の2.6%に相当します）。組合名を記載した貸付業者による差し押さえは1,629件です。組合が差し押さえ当事者となる方が、銀行よりも多いのです。

   ピークは2009年の875件（1日あたり約2件）でした。直近の通年である2025年は599件で、2026年は現在までに667件が提出されています。

   各訴訟は、売却を強制される可能性のある世帯、債務と手数料のために競売にかけられる可能性のある住宅、そして市場ではなく締め切り前に実施される売却を意味します。差し押さえ訴訟は、所有者または所有者の貸付業者が支払うことで解決されることが多いため、必ずしも住宅を失うことを意味するわけではありませんが、その圧力こそが重要です。

   フロリダ州の差し押さえ訴訟（年別、提起者別）
   [グラフの説明：2005年から2026年までの組合による差し押さえ訴訟と、組合名を記載した貸付業者の訴訟の件数を示す棒グラフ。2026年は途中集計。]

2. 売却または借り換えができなくなる住宅に抵当権を設定する

   訴訟の前には、抵当権請求という、住宅に対する郡の公的記録に登録される1ページの書類があります。抵当権は、損害を与えるために差し押さえられる必要はありません。抵当権があると、不動産会社は売却を完了できず、貸付業者はそれを理由に借り換えを拒否します。抵当権を解除するには、組合の弁護士が請求する金額を支払う必要があります。HOA Spyが集計している記録索引（ブロワード郡公式記録索引、マイアミ・デイド郡公式記録索引）では、1978年以降、組合によって460,412件の抵当権請求が記録されており、277,047件のリス・ペンデンスが記録されています。抵当権の60%は、その後に差し押さえの申立てが行われています。過去5年間で5,702コミュニティが抵当権を記録しており、提出済みの抵当権1,047件は争われています。

   2025年には7,916件の抵当権請求があり、2020年（7,352件）から8%増加しました。ピークは2008年の29,518件でした。

   フロリダ州の組合による抵当権とリス・ペンデンス（2005年以降、年別）
   [グラフの説明：2005年から2026年までの組合による抵当権請求とリス・ペンデンスの件数を示す棒グラフ。2026年は途中集計。]

   記録されている抵当権が最も多いコミュニティ：BEACHPLACE TOWERS CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.（8,798件）、PALM-AIRE RESORT OWNERS ASSN（4,951件）、SILVERLAKES COMMUNITY ASSOCIATION, INC.（4,569件）、BEACH PLACE TOWERS CONDO ASSN INC（2,602件）、CHAPEL TRAIL OWNERS ASSN INC（2,407件）。

3. 住み続けるための費用を増大させる：会費、特別徴収金、そしてマンションの安全対策費用

   サーフサイドの崩落事故以来、上院法案4-D（2022年）およびそれに続く法律により、古いマンションの建物は構造的な主要検査（フロリダ州法第553.899条）を受け、構造的健全性準備金調査（フロリダ州法第718.112(2)(g)条）に基づいて構造準備金を積み立てることが義務付けられました。この準備金は、所有者がもはや廃止を投票できなくなりました。修繕と準備金は、所有者が会費や特別徴収金を通じて支払う必要があり、支払いができない所有者は、上記ステップ1に戻ることになります。

   その費用は会費に反映されています。Redfinの2024年8月の報告によると、2024年7月までの3ヶ月間の月平均HOA会費は、前年同期比でタンパでは17.2%増の月614ドル、オーランドでは16.7%増の月467ドル、フォートローダーデールでは16.2%増の月611ドルとなり、同社が追跡した他の都市圏の平均上昇率5.7%を大きく上回りました（Redfin）。

   購入者はこれを価格に織り込みます。Mortgage Professional Americaは2026年1月の報告で、住宅アナリストのニック・ガーリ氏を引用し、フロリダ州のマンションの価値が過去12ヶ月で9.9%下落したと報じています（出典）。毎月の維持費が高く、売却時の価格が安い家というのは、この危機を一文で表しています。

   組合が徴収する金額を記録する公開索引はないため、HOA Spyは賦課金を数えることができません。数えられるのは、それが支払われなかった場合に何が起こるか、すなわち上記の抵当権と差し押さえ訴訟です。

4. 訴訟を起こし、すべての所有者がその費用を負担する

   組合が提起または防御するすべての訴訟は、会費から支払われます。訴訟で組合が敗訴した場合でも、その費用は他の所有者に転嫁されます。フロリダ州の組合名を記載した裁判記録は13,601コミュニティから48,999件あり、組合が原告となっているのは29,947件、被告となっているのは14,113件です。組合が訴えられる場合、最も一般的な訴訟は控訴審（4,380件）です。92コミュニティでは、それぞれ50件以上の訴訟があります。これは、日常的な訴訟活動を示唆しています。最も訴訟件数の多い10コミュニティで、全記録の2%を占めています。裁判記録に両方の期日が記載されている24,664件の終了した訴訟のうち、半数は223日以上かかっています。

   コミュニティ	郡	裁判記録	最も一般的な訴訟タイプ
   GRANDE OASIS AT CARROLLWOOD CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.		137	その他
   PALMERA POINTE CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.		135	差し押さえ
   PLACE ONE CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.		132	その他
   NORTH BAY VILLAGE CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.		125	その他
   VILLAGES OF BLOOMINGDALE I HOMEOWNERS ASSOCIATION, INC.		123	その他

5. そもそも法人として機能しなくなった組合もある

   組合は法人であり、解散、滞納、または州との良好な関係にない法人は、不動産の保険をかけたり、準備金を維持したり、契約を結んだり、貸付業者の質問票に回答したりすることが信頼できないため、コミュニティ内のすべての売却を遅延させる可能性があります。州の法人登録簿と照合されたフロリダ州の104,659の組合のうち、3,753はアクティブな法人記録がなく、2,908は登録が滞納しています。これらは全体の6%に相当します。

   登録簿に記録されている法人のステータス：アクティブ（51,981）。

最も状況が悪い地域：フロリダ州の郡別

郡は、その登録または郵便番号からのコミュニティ固有のものです。裁判記録は、HOA Spyが索引化している裁判所でのみカウントされ、抵当権は収集している記録係の索引でのみカウントされるため、ポータルが読み取れない郡は、ほとんどまたは全く表示されません。

フロリダ州対全米

フロリダ州の組合は、HOA Spyに登録されている他のどの州よりも多くの組合員に対する差し押さえ訴訟を起こしています。 提出済みの14,168件のうち10,296件（73%）がフロリダ州です。テキサス州は2,349件で次に続きます。

1. 全米のHOA訴訟の3件に1件はフロリダ州の訴訟です
   HOA Spyに登録されている住宅所有者またはマンション組合名を記載した裁判記録147,465件のうち、フロリダ州は48,999件（33%）を占めています。テキサス州は41,271件で次に続きますが、他の州は15,879件に達していません。
2. フロリダ州の組合は、他のすべての州を合わせたよりも多くの組合員を差し押さえています
   フロリダ州の裁判記録21,898件のうち、12,006件が差し押さえ関連の訴訟です（組合が抵当権を住宅に差し押さえる場合、または貸付業者の差し押さえで組合名が記載される場合）。これは全国の55%に相当します。テキサス州は5,084件で次に続きます。
3. 住宅所有者が組合を訴える場合、半数はフロリダ州で発生しています
   フロリダ州の記録14,113件で組合が被告となっており、これは全米の27,622件の同様の記録の51%を占めます。テキサス州は3,747件で次に続きます。フロリダ州は、996件の保険紛争（全国の36%）および800件の公正住宅およびその他の公民権訴訟（全国の41%）でもトップです。
4. ブロワード郡とマイアミ・デイド郡だけで737,459件の抵当権と差し押さえの申立て
   ブロワード郡とマイアミ・デイド郡の記録係の索引には、組合による抵当権請求460,412件とリス・ペンデンス（差し押さえを開始する申立て）277,047件が記載されています。ピーク時の2009年には、これらの地域の組合は1日あたり約127件のリス・ペンデンスを記録していました。一つのコミュニティ、BEACHPLACE TOWERS CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.には、8,798件の抵当権請求が記録されています。（抵当権索引はフロリダ州、イリノイ州、ニューヨーク州のみ収集されているため、これは対象郡の件数であり、全国ランキングではありません。）
5. 2026年はすでにフロリダ州にとって記録上最も忙しい年です
   2026年には、フロリダ州で2,816件の裁判記録が提出されており、これは過去最高であった2010年の2,549件を既に上回っています。2025年は2,476件でした。フロリダ州の92コミュニティでは、それぞれ50件以上の裁判記録があり、これは他のどの州よりも多い数です。メリーランド州は73件で次に続きます。

これらは記録上の件数であり、率ではありません。フロリダ州には104,659の索引化された組合があり、これは他のどの州よりも多い数です。また、その郡裁判所は詳細な訴訟履歴を公開しているため、件数が多くなります。コミュニティ100件あたりの裁判記録数は、フロリダ州では47件ですが、メリーランド州は603件、テキサス州は231件です。古い訴訟記録を隠している州は、組合の活動にかかわらず、ランキングが低くなります。

購入者、所有者、または立法者ができること

• 購入前に、組合の記録を確認してください。 HOA Spyで検索してください。提出済みのすべての抵当権、リス・ペンデンス、裁判記録が公式記録にリンクされており、法人の状況も確認できます。日常的に差し押さえを行うコミュニティや、法人資格が失効しているコミュニティは、内覧期間が終わる前に価格に織り込むべき事実です。
• 予算、準備金調査、検査報告書を要求してください。 フロリダ州法により、購入者は組合の書類を受け取る権利があり、マンションの購入者は主要検査報告書と準備金調査を受け取る権利があります。通常のフロリダ州の売買契約では、契約前に課された特別徴収金は売主の負担となり、後に投票されたものは当事者間で解決されるため、保留中の事項について質問してください。記録では数えられないもの、つまり今後の賦課金は、これらの書類に記載されています。
• 抵当権または通知が届いた場合は、通知期間を利用してください。 詳細な明細書を要求してください。抵当権の残高の多くは、少額の債務に加算された手数料であることがよくあります。意図通知期間内に期日までに賦課金を支払うことで、訴訟を停止できます。書面による異議申し立ては、期日前に提出することで記録されます。法律扶助事務所や弁護士紹介サービスがこれらの事件を扱っています。
• 政策について： 記録が示唆するレバーは、抵当権が担保できる手数料と利息、組合が差し押さえできない最低ライン、訴訟前に支払い計画を立てる権利、そして組合が徴収する金額の公開報告（公開索引が持っていない唯一の数値）です。このページは法的助言ではありません。

このデータの出所

• 地方裁判所：Broward County Clerk — eCaseView — ブロワード郡
• 地方裁判所：Miami-Dade Clerk — civil, family & probate search — マイアミ・デイド郡
• 地方裁判所：Hillsborough County Clerk — HOVER — ヒルズボロ郡
• マイアミ・デイド郡地方裁判所：Miami-Dade Clerk Commercial Data Services Civil FTP feed（日次民事テーブル＋週次債務ダンプ）（8,025組合事件）
• 連邦裁判所記録および州控訴審判決：CourtListener（RECAPアーカイブおよびバルクデータ、2026年9月30日スナップショット）
• ブロワード郡の抵当権：公式記録年次索引エクスポート、公開SFTP、1978-2025（553,668件の書類）
• マイアミ・デイド郡の抵当権：Miami-Dade Clerk Official Records公開検索API（組合名ごとのクエリ）、1978-2026（225,403件の書類）— ベストエフォート（一部）：名前一致ヒット率53%；APIの500行キャップで切り捨てられた大量申立人59件
• 検索された抵当権索引：Broward County Official Records
• 検索された抵当権索引：Miami-Dade Clerk — Official Records
• 組合名簿：FL DBPR condo extracts（27,955件の記録）
• 法人資格：Sunbiz四半期非営利団体エクスポート（SFTP）（210,713件の記録）
• IRS名簿：IRS Exempt Organizations Business Master File（285件の記録）
• 収集されていないもの：パームビーチ郡の抵当権索引 — 購読料600ドル/年
• 収集されていないもの：DBPR仲裁最終命令 — 検索フォームが壊れており、公開されている索引は約2008年で停止しています
• 会費：Redfin、2024年8月 — 2024年7月までの3ヶ月間の月平均HOA会費、前年同期比；HOA Spyのデータではありません。
• マンション価値：Mortgage Professional America、2026年1月、住宅アナリストのニック・ガーリ氏を引用；HOA Spyのデータではありません。
• 法律：フロリダ州法第553.899条（主要検査）およびフロリダ州法第718.112(2)(g)条（構造的健全性準備金）、フロリダ州法第720.3085条およびフロリダ州法第718.116条（賦課金抵当権と差し押さえ）。

差し押さえ事件は、訴訟の種類が差し押さえであり、HOA Spyが索引化している裁判所での記録です。組合側の役割は、裁判所が記録した役割、またはキャプションによります。法人資格は、最後に確認された時点での州登録簿のステータスです。索引化された裁判所の外にあるコミュニティは、このページでカウントされていない記録を持つ可能性があります。名前は慎重に照合されるため、曖昧な一致は推測されるよりも除外されます。出典と方法論。

人々が尋ねる質問

HOAはフロリダ州の住宅危機を悪化させていますか？

記録によると、組合員に対する差し押さえ訴訟10,296件、住宅に記録された抵当権460,412件、会費から支払われた裁判記録48,999件、法人資格が失効した組合6,661件など、数えられる方法で危機を悪化させています。公開索引に記録されていない会費や特別徴収金は、これに加えて発生します。

フロリダ州のHOAは、未払いの会費のために本当に家を差し押さえることができますか？

はい。賦課金に対する組合の抵当権は、法定通知後に抵当権と同様に差し押さえることができます。フロリダ州の2,695の組合が、少なくとも一度はそれを実行しています。フロリダ州の居住者保護規定は、賦課金抵当権を禁止していません。

フロリダ州のHOA会費はいくら上がりましたか？

HOA Spyは会費を収集していません。Redfinは2024年8月に、2024年7月までの3ヶ月間の月平均HOA会費が、前年同期比でタンパでは17.2%、オーランドでは16.7%、フォートローダーデールでは16.2%上昇したと報告しています（出典）。

フロリダ州のマンションの賦課金が上昇しているのはなぜですか？

サーフサイドの崩落事故後、上院法案4-D（2022年）により、古い建物の主要構造検査と、所有者がもはや廃止できない完全な積立準備金が義務付けられました。修繕と準備金は、会費と特別徴収金を通じて所有者が支払う必要があります。関連する法律は上記の出典にリンクされています。

どのフロリダ州の組合が最も多くの裁判記録を持っていますか？

GRANDE OASIS AT CARROLLWOOD CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.（137件）、PALMERA POINTE CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.（135件）、PLACE ONE CONDOMINIUM ASSOCIATION, INC.（132件）。それぞれがレポートにリンクされており、すべての訴訟とその裁判記録が含まれています。

フロリダ州はHOA差し押さえにおいて最悪の州ですか？

フロリダ州は、組合が提起した差し押さえ訴訟において、HOA Spyに登録されている州の中で1位であり、14,168件中10,296件を占めています。件数は各州で索引化されている裁判所によっても異なるため、これは率ではなく件数です。

購入前にフロリダ州のコミュニティをどのように確認できますか？

HOA Spyで名前で検索してください。レポートには、提出済みのすべての抵当権、リス・ペンデンス、裁判記録が公式記録へのリンクとともにリストされ、法人資格やどの情報源がチェックされたかが示されます。フロリダ州全体のページには、郡別および年別のすべての数値が記載されています。