実践における土地価値捕捉：エチオピアの都市土地リース制度

実践における土地価値捕捉：エチオピアの都市土地リース制度についての考察

このニュースレターを駆動する目標を常読者はご存知でしょう。それは土地価値の還元、つまりコミュニティが創造した土地の価値が、民間の投機家ではなく、公衆に還元されるようにすることです。そこへ到達するには、大きく分けて2つの方法があります。1つは、土地価値税を通じて課税することです。もう1つは、同じスペクトルの反対端で、公衆が土地を完全に所有し、それを借り受けることです。私たちは以前、ジェフ・フォンの土地賃貸の主張からシンガポールの革新的な土地政策まで、その賃貸の側面について書いてきました。また、私たちが支援したElle Griffinの著作『Let Cities Build Utopia』や、土地は公共財であるべきだという彼女の主張にも通じています。

エチオピアはこの考え方をさらに進めています。憲法の下では、すべての都市土地は公有であり、売却されるのではなく、住民や企業にリースバックされます。これは、私たちの読者のほとんどが聞いたことのない、大規模で現実的な実験であり、私たちは土地の価値を公衆の手元に置くように設定された国の物語を伝えることが重要だと考えています。

2008年から2012年まで、Wudu Mulunehはアディスアベバで最も急速に成長している地区の1つであるボレ地区の市町村長を務め、そこで土地の入札を管理し、リースシステムを直接運営しました。現在、彼はバハルダール大学の土地管理研究所で講義と研究を行っています。ご覧のとおり、Wuduはエチオピアの土地リースシステムの可能性と欠点について、包括的で、時には批判的な説明を提供しています。私たちは、Wuduからこのレポートを直接委託しました。これは、皆様の継続的な財政的支援のおかげで可能になったものです。将来、このような詳細な調査活動をさらにご覧になりたい場合は、有料購読者になるか、寄付をご検討ください。
—Greg & Lars

2008年にアディスアベバ市のボレ地区で市町村長としてのキャリアを始めたとき、私はアフリカで最も野心的な土地価値捕捉実験の1つに足を踏み入れているとは考えていませんでした。当時、私の主な責任は、市のサービスを管理し、土地管理活動を監督し、住民や投資家の日常的な懸念に対応することでした。しかし、インフラ融資から土地投機、所有権の不安定さまで、都市が直面する多くの課題が、エチオピアの都市土地リースシステムに密接に関連していることがすぐに明らかになりました。

過去17年間、私はさまざまな役割と責任でこのシステムに取り組んできました。2008年から2012年まで、ボレ地区行政で市町村長および選出された議員を務めました。2008年から2018年まで、エチオピアのさまざまな公立大学（現在のKotebe University of Educationの前身であるKotebe Metropolitan Universityを含む）で都市土地管理コースを教えました。2018年以降は、バハルダール大学土地管理研究所の不動産評価学科で講師および研究員を務めています。これらの役割により、エチオピアの都市土地リースシステムが法律だけでなく実践においてもどのように機能するかを考察するユニークな機会を得ました。

このブログは、単なるエチオピアのリース布告のレビューではありません。それは、私が実務家として観察した現実の問題を解決しようとした、度重なる法改正の物語です。振り返ってみると、エチオピアの都市リースシステムの物語は、急速な都市化、制度的限界、そして競合する利益に直面しながら、公共の利益のために土地価値を捕捉しようとする国の努力の物語でもあります。

布告第80号/1993年：エチオピアの都市土地リースシステムの誕生

1974年にエチオピアで権力を握ったのは、アムハラ語で「委員会」を意味する「デルグ」として知られる軍事政権でした。これはハイレ・セラシエ皇帝の打倒に続くものでした。社会主義イデオロギーの影響を受け、この政権は帝国時代の私有地を不平等、搾取、投機の源と見なしていました。社会正義と国家主導の開発というビジョンを追求するため、[デルグは一連の土地改革措置、特に1975年の都市土地および余剰住宅の政府所有布告第47号/1975年を通じて、すべての農村および都市土地を国有化しました](https://academicjournals.org/article/article1382968235_Baye.pdf)。

[画像: File:Members of the communist military junta, known as the Derg, in 1975.jpg]

1975年のデルグ軍事政権のメンバー。1974年の革命後、デルグは布告第47号/1975年を通じてすべての都市土地と余剰住宅を国有化し、都市土地の私有を国家所有に置き換えました。この公有の原則は、エチオピアのその後の都市土地リースシステムの基盤となりました。出典：Wikimedia Commons

このシステムの下では、都市土地は売買または抵当に入れることができませんでした。代わりに、国家がすべての都市土地の唯一の所有者となり、その配分と使用を広範に管理しました。実際には、家を建てたり、事業を始めたり、その他の都市開発を行いたい人は、オープンマーケットで土地を購入することはできませんでした。むしろ、土地は政府当局による行政配分を通じて取得する必要がありました。配分された後、使用者は土地の使用と開発の権利を与えられましたが、しばしば国家によって課せられた条件に従う必要がありました。土地使用者は名目上の地代のみを支払い、その継続的なアクセスは主に政府の規制遵守にかかっていました。

このシステムは、土地の集中を防ぎ、民間の投機を排除することで公平性を促進することを目的としていました。しかし、市場ベースの配分メカニズムの欠如は、深刻な課題を生み出しました。行政配分は、しばしば官僚的な遅延、非効率的な土地利用、汚職、そして正式な法的枠組みの外での非公式な取引につながりました。譲渡権が厳しく制限されていたため、都市土地は機能的な市場価値がほとんどなく、自治体は土地から限られた収入しか得られませんでした。都市人口が拡大し、整備された土地の需要が増加するにつれて、システムの欠点がより明らかになりました。

1991年、デルグ政権は、長年の内戦、経済衰退、政治的不安定を経て崩壊しました。それに代わって、市場志向の経済への移行を目指しつつ、土地の公有を維持する経済的および制度的改革を導入したエチオピア人民革命民主戦線（EPRDF）が権力を握りました。権力掌握後、エチオピア暫定政府は、最初の都市土地リース法である布告第80号/1993年を制定することにより、デルグ時代の許可制度から決定的な一歩を踏み出しました。この改革は、土地の公有を維持しながら、都市土地管理に市場志向のメカニズムを導入しようとする広範な取り組みを反映していました。

デルグ時代の許可制度とは異なり、都市土地は行政的に配分され、使用者は一般的に国家の管理下で無期限の占有権を持っていましたが、リース枠組みは市場ベースの評価、競争入札、基準価格、および固定期間の契約的保有権を導入しました。新しいシステムの下では、個人や企業はもはや主に行政配分を通じて土地を取得しませんでした。代わりに、都市土地は公共入札を通じてますます配分されるようになり、関心のある応募者は入札を提出して競争し、最も高い資格のある入札者が指定された期間リースする権利を得ました。

実際には、これは家、商業ビル、または工業施設を建設したい人がリース価格を提示して土地の区画を競うことができることを意味しました。しかし、入札に勝っても土地自体の所有権は得られませんでした。土地は公有のままであり、落札者は定義された期間のリース使用権（FDRE憲法第40条(3)参照）のみを取得しました。リース期間は、土地の意図された用途によって異なりました。リース期間所有者は、契約上の義務を遵守し、リース契約に従って支払いを行う必要がありました。

特に重要な革新は、リース権の譲渡可能性と抵当権設定可能性の正式な承認でした。布告第80号/1993年第10条に記載されているように、リース期間所有者は、支払済みのリース料の価値までのみ、リース権を譲渡、抵当に入れる、または資本として拠出することができました。この法律は、土地投機と都市土地からの偶発的な利益を防ぐために意図的に設計されました。これは、政府からリースを取得し、後にそれを譲渡したい場合、リースを最高入札者に競売にかけて、大きな利益をポケットに入れるべきではないことを意味します。例えば、人が政府からリース期間の区画を100,000ビルで取得し、数年後にそのリース権の市場価値が500,000ビルに上昇した場合、リース期間所有者は単純に500,000ビルでリースを譲渡して追加の400,000ビルを保持することはできません。むしろ、リース期間所有者は、支払済みのリース料よりも高い収入（この例では400,000ビル）の差額を都市管理者に支払う義務があります。法律の意図は、都市土地価値の上昇が、個人の利益ではなく、公衆に帰属することでした。

しかし、布告は、政府が譲渡取引から追加の400,000ビルを直接徴収する明確なメカニズムを確立しませんでした。代わりに、それは単にリース期間所有者のその利益を実現する権利を制限しました。実際には、これはリース期間所有者が法的な制限内でリースを譲渡するか、リースを放棄して政府が土地を再配分または再リースできるようにすることしかできなかったことを意味しました。政府が後に新しい使用者に土地をリースした場合、リース料を通じてより高い土地価値を捕捉することができました。したがって、増価は、譲渡自体に対する明示的な税金や手数料ではなく、民間の利益捕捉を防ぐことによって、州に残ることを意図していました。

リース料に関して、布告は、落札者が入札プロセスを通じて決定されたリース価格を支払うと規定していました。しかし、後続のリース法とは異なり、布告第80号/1993年は、定期的なリース支払いスケジュールと年次調整についてあまり詳細ではありませんでした。実際には、リース支払いは、一般的にリースが付与された時点の入札価値に基づいており、変化する市場状況に応じて継続的に再入札または頻繁に調整されることはありませんでした。例えば、自治体が住宅区画をオークションで提供し、ある人が100,000ビルで入札に勝ったとします。彼はその土地を使用する権利をリース契約の下で取得しますが、土地は州に属したままです。彼は土地自体の永続的な所有権を主張することはできません。10年後に土地の市場価値が500,000ビルに上昇した場合でも、布告第80号/1993年は、その価値の上昇のために、より高いリース額を自動的に支払うことを要求していません。

許可制度の下では、土地利用権は非常に制限されており、経済資産として容易に機能しませんでした。対照的に、リースシステムにより、リース期間所有者はリース期間権を他者に譲渡したり、ローン担保として使用したりできるようになりました。例えば、入札を通じて区画を取得したリース期間所有者は、その後、適用される法的要件に従って、残りのリース期間を別の当事者に譲渡することができました。同様に、銀行はリース期間権を担保として受け入れることができ、それによって投資と融資へのアクセスを促進しました。

布告第80号/1993年の譲渡および抵当権設定条項は、土地使用権に経済的価値を生み出したという点で、デルグ時代の許可制度の実践から大きく逸脱していました。ただし、土地自体の所有権は州に残っていました。また、リース権の譲渡可能性と銀行での利用可能性の出現の基盤を築きました。しかし、法律はリース権の譲渡に厳格な制限を課していたため、支払済みのリース料を超える土地価値の上昇がどのように民間リース期間所有者と公共部門の間で共有されるべきかという重要な問題が生じました。これは、後続のリース改革でますます重要になる問題でした。

しかし、布告第80号/1993年は、多くの重要な質問に答えを残しました。最も注目すべきは、許可制度の下で取得された既存の都市保有権が新しいリース体制にどのように移行するかを明確に定義できなかったことです。この曖昧さは、エチオピアの都市土地管理における最も永続的な課題の1つとなり、権利、義務、および既存保有権の取り扱いに関する不確実性を生み出しました。

この移行のギャップを超えて、布告のデザインは多くの構造的な弱点を明らかにしました。布告は土地投機を抑制し、土地価値の上昇が公衆に帰属することを保証することを目的としていましたが、リース権の譲渡に厳格な制限を課していました。リース期間所有者は権利を譲渡できましたが、支払済みのリース料を超えた土地価値の上昇を捕捉することは一般的に許可されていませんでした。このアプローチは、政府の社会的公平性と土地の公有へのコミットメントを反映していましたが、民間の投資インセンティブを減らし、活気があり透明性の高い土地市場の出現を妨げました。

さらに、布告は、土地価値捕捉の野心を実用的な制度的枠組みに翻訳することに苦労しました。土地価値の上昇からの民間の偶発的な利益を防ぐことを目指していましたが、州がそれらの利益を直接捕捉して再分配するための明確なメカニズムを確立しませんでした。その結果、法律は土地価値の上昇の民間の占有を制限しましたが、公共の価値捕捉のための効果的な代替システムを提供しませんでした。

追加の課題は、リース評価、抵当融資、および二次土地取引に関する布告の限定的な取り扱いから生じました。法律は、変化する市場状況に応じてリース価値が時間の経過とともにどのように進化するかについてほとんどガイダンスを提供せず、システムを比較的柔軟性のないものにしていました。同時に、市場ベースの譲渡の制限は透明性を低下させ、正式な法的枠組みの外での非公式な取り決めを奨励した可能性があります。リース権は譲渡可能で抵当権設定可能であると認識されていましたが、評価と二次市場を管理する詳細なルールの欠如は、それらの経済資産としての有効性を制限しました。

要約すると、布告第80号/1993年は、エチオピアが許可制度からリース権制度に移行する上で重要な第一歩でした。しかし、譲渡に対するその厳格なアプローチ、既存保有権の不明確な取り扱い、および土地価値の上昇を管理するための不完全な枠組みは、深刻な欠点を明らかにしました。これらの制限は、最終的に後続のリース布告で導入された、より包括的な改革を動機付けることになります。

2002年の改革：再制定と拡大

2008年にボレ地区の事務所に就任したとき、布告第272号/2002年が都市土地管理を規制していました。この改革はリースシステムを拡大し、リース保有を主要な都市土地保有システムにすることを目指していました。重要な進展は、そのより広範な適用範囲でした。それは、以前の許可制度やその他の古い保有形態の下で保有されていた土地を含む、すべての都市土地に適用されました（第3条）。これは、統一された都市土地保有枠組みを作成するための意図的な努力を反映していました。布告はまた、より細分化されたリース期間構造を導入しました。アディスアベバでは、リース期間は住宅用途で最大99年、教育、健康、文化、スポーツで90年、産業で60年、商業活動で50年まで延長されました（第6条）。これは、リース期間をさまざまな土地利用の社会的および経済的目標に合わせるための努力を反映していました。また、リース権の譲渡および抵当権設定を許可する重要な条項も維持されました（第13条）。これらの条項は、リース権を譲渡可能で銀行で利用可能な資産に変え、土地所有者がより価値の高い用途に土地を譲渡し、投資と開発のためにリース権を担保として使用できるようにしたため、不可欠でした。2002年の法律は、より洗練された市場志向のリースシステムへの進化を表していました。

土地価値捕捉に関して、都市土地価値を捕捉するための政府の主な手段は、リース配分プロセス自体、特に基準価格と新しくリースされた土地の競争入札でした。さらに、布告第13条は、リース期間所有者がリース権を譲渡する際、譲渡は所定の手続きに従って登録および実施されると規定していました。したがって、政府は取引を監視し、譲渡に関連するサービス料などの支払いを受け取ることができました。しかし、登録は透明性と行政監督を改善しましたが、布告は、州が譲渡で実現した増価の一部を自動的に請求するための評価メカニズムを確立しませんでした。

理論上、システムは洗練されているように見えました。しかし、実際には、私はほとんどすぐに課題を観察しました。ボレ地区での私の在任中の1つの経験は、土地価値の増価をめぐる緊張を鮮やかに示しています。道路などの都市インフラ開発プロジェクトによって立ち退きさせられた住民は、提供された補償と代替配置について不満を言うために私のオフィスに頻繁に来ました。彼らの主張はしばしば単純でした。彼らが受け取った補償は、彼らが失った土地と財産の現在の市場価値を反映していませんでした。

[画像]

地図：ルワンダ通り

ボレ・ルワンダ通りのプロジェクトによって財産が破壊された住民たちの不満と苦情を覚えています。彼らの主張はしばしば単純でした。彼らが受け取った補償は、彼らが失った土地と財産の現在の市場価値を反映していませんでした。多くの人は、都市の成長、インフラ投資、商業活動の拡大によって推進されたボレの土地価値の急速な上昇が、補償プロセスで十分に認識されていないと感じていました。彼らの視点からすると、時間の経過とともに大幅に価値が上昇した資産を、その上昇分の相当な分け前を受け取らずに放棄するように求められていました。これらの苦情は、エチオピアにおける都市土地ガバナンスに関する議論を形作り続けている広範な政策問題、つまり、都市土地価値が公共投資と都市全体の開発の結果として上昇したとき、誰がその上昇から利益を得るべきか、個人、リース期間所有者、それとも公共部門か、を浮き彫りにしました。

[画像: file:///C:/Users/user/Desktop/Lease%20image%202.jpg]

エチオピアのリースシステムの下でアディスアベバの都市土地の入札勝者を発表する新聞。自治体は定期的にリース勝者を全国紙に掲載していました。

2002年の布告は、民間主体がリース権の譲渡と抵当権設定から利益を得ることを許可し、同時に州が基準価格と競争的なリース入札を通じて土地価値の一部を捕捉できるようにすることで、このジレンマに対処しようとしました。都市土地は公有のままであったため、自治体は配分時に土地価値のかなりの部分を回収することができました。アディスアベバの急速に成長している地域では、都市土地への需要の増加がリース収入の増加につながり、公共部門が都市化、インフラ投資、経済成長によって生み出された価値の一部を捕捉できるようになりました。管理的な観点から、この改革は、民間の土地価値の利益を防ぐことを目指すシステムから、公共の価値捕捉と開発のための市場インセンティブのバランスを取ろうとするシステムへの移行を表していました。しかし、私が立ち退きさせられた住民から聞いた苦情は、土地価値の上昇がどのように共有されるべきかという問題が、まだ解決にはほど遠いことを示していました。

さらに、私が直面した最も困難な問題の1つは、法律が「古い所有権」と呼んだものでした。この改革は、既存の保有権をリース権保有に変換するという根本的な課題に対処し続けました。なぜなら、その条項には、包括的な移行を達成するために必要な明確さと執行メカニズムが欠けていたからです。ほぼ毎週、住民が以前の土地保有制度の下で発行された書類を持って私のオフィスにやってきました。一部は帝国時代に土地を取得していました。他の人はデルグ政権下で許可証を持っていました。法律は統一リースシステムへの段階的な移行を想定していましたが、明確な移行ロードマップはありませんでした。その結果、私たちは事実上2つの並行システムを管理していました。リース期間所有者は1つの法的枠組みの下で運営され、古い所有権の保有者は別の枠組みの下で運営されていました。これは、税金、評価、補償、および不動産譲渡において混乱を生じさせました。また、市民が権利と義務を理解するのに苦労することが多かったため、市民の不満も生じました。

リース入札プロセスに関して、市当局は透明性を高め、一般市民のアクセスを拡大することを目的としたいくつかの重要な改革を導入しました。これらには、市当局のウェブサイトやラジオ放送での入札公告の公開、2merkatoやTelebirrのようなプラットフォームを通じた入札書類の購入のデジタル化、そしてAddis Lisan（図2参照）のような地方紙での落札者の氏名の開示が含まれます。これらの措置は意味のある進歩を表していますが、リース入札システムの有効性と信頼性を損ない続けている永続的な制度的および手続き的な欠点も観察しました。

[画像]

アディスアベバ市当局の土地リース入札通知（市当局の土地開発・管理局のウェブサイト経由）。自治体は公共入札を通じてリース権を配分し、政府が入札時点での土地価値の上昇の一部を捕捉できるようにします。

[画像]

Telebirr経由での土地リース入札へのデジタルアクセス。出典：2merkatoビジネスポータル。

競争入札は透明性を促進することを目的としていましたが、入札者間の談合は珍しくありませんでした。いくつかのケースでは、投資家が価格を抑制するために bids を調整し、市が捕捉する土地価値の量を減らしました。市当局はしばしばそのような慣行を疑っていましたが、それに対処するための十分な法的手段が不足していました。例えば、2010年にボレ・メダネアレム教会の近くの主要な商業区画の入札を覚えています。入札書類は販売され、複数の入札者が現れました。しかし、後で内部調査を通じて、入札者の多くが談合し、落札価格を低く抑えるために上限価格について合意していたことが判明しました。「勝者」は、人脈のある投資家のフロントでした。市レベルの上司に懸念を表明したところ、既存の規制下では談合を証明することはほぼ不可能であるため、続行するように言われました。2002年の布告には、入札プロセスにおける反談合条項が明示的にありませんでした（より詳細な競争基準を導入した布告第721号/2011年、第11条と比較）。これは日常的なフラストレーションでした。システムが不正に利用されていることはわかっていましたが、それを止めるための法的手段が不足していました。

[画像]

ボレ・メダネアレム教会

布告第721号/2011年：なぜ改革が必要になったのか？

2011年までに、2002年のリース布告が、エチオピアの急速に都市化する都市で現れていた多くの問題に十分に対処できていないことがますます明らかになりました。ボレ地区の市町村長としての私の在任中、これらの課題を直接経験しました。

最も顕著な問題の1つは土地投機でした。リースシステムは土地が生産的に開発されることを保証するように設計されていましたが、多くの投資家はほとんど建設する意図なしにリース権を取得していました。代わりに、彼らは短期間土地を保有し、その後リース権を大幅に高い価格で他の購入者に譲渡しました。多くの場合、実際の開発が行われなくても、かなりの利益が生み出されていました。

市当局として、私たちはしばしば、長年未開発のまま残っている主要な場所にある空き地に出くわしました。市が成長する人口のためにインフラの資金調通とサービスの提供に苦労している一方で、貴重な都市土地は遊休状態のままでした。その結果は非効率的な土地利用だけでなく、リースシステムが公衆よりも投機家をより多く利しているという認識の広がりでした。

執行の弱さが問題を悪化させました。既存の法律では、リース期間所有者に指定された期間内に建設を開始および完了することが要求されていましたが、執行はしばしば一貫性がありませんでした。限られた行政能力、長い法的手続き、そして政治的な圧力により、未開発の区画を回収することは困難でした。一部のリース期間所有者は繰り返し延長を求め、他の者は開発義務を単に無視しました。法律が要求することと、実際に行われることとの間のギャップはますます明らかになりました。

古い所有権の問題も未解決のままでした。2002年の布告の下での実施からほぼ10年が経過しましたが、都市は並行した保有制度の下で運営され続けていました。市役所は、リース権保有物件と古い所有権を同時に管理するのに苦労し、管理者と市民の両方に混乱を生じさせました。

[画像]

布告第721号/2011年

このような状況下で、布告第721号/2011年が導入されました。

新しい布告は、以前の法的枠組みの下で明らかになった多くの弱点に対処するための意図的な試みを表していました。それはリース権の譲渡を規制する規則を大幅に強化しました。新しいシステムの下では、未開発の土地を譲渡するリース期間所有者は、譲渡リース価値のわずかな部分（5%）しか保持できず、政府がその利益の大部分（95%）を捕捉しました。これは投機的な取引を抑制し、土地は迅速な利益のためではなく開発に使用されるべきであるという原則を強化することを意図していました。

布告はまた、土地取得の鮮明で限定的な様式を導入し、交渉と抽選の以前の方法を無視し、入札（オークション）と、例外的な状況下での割り当て（第7.2条）の2つのみを支持しました。これらの例外的なケースには、公共機関および公共サービス、コンドミニアムおよび政府住宅プログラム、外交使節団、宗教機関、政府によって承認された戦略的投資プロジェクト、および公共開発プロジェクトによって立ち退きさせられた人々の補償または移転として提供される土地の配分が含まれます。オークションをデフォルトのメカニズムとし、割り当てを明確に定義された公共の利益のケースに限定することにより、布告は透明性を強化し、市場効率を改善し、競争入札を通じて都市土地価値を捕捉する国家の能力を高めようとしました。

土地価値捕捉に関して、布告第721号/2011年は以前のリース布告の規定を根本的に変更しませんでしたが、その実施を大幅に強化しました。布告は、都市土地の配分におけるデフォルトのメカニズムとして競争入札を要求し、それによって国家が市場ベースの入札を通じて土地価値を捕捉できるようにしました。また、基準リース価格を設定し、変化する市場状況を反映するように定期的に改定することを要求し、貴重な都市土地がその経済的価値を下回って配分されるリスクを減らしました。さらに、法律はリース譲渡、評価、登録、および管理を規制するより包括的な規則を導入し、透明性を改善し、都市土地市場を規制する政府の能力を強化しました。2002年の布告と比較して、2011年の改革は、単に市場取引を許可することから、公衆が都市の成長と公共投資によって生み出された土地価値のより大きな部分を回収できる、より堅牢な制度的枠組みを構築することに焦点を移しました。

布告はまた、非実績のあるリース期間所有者からの土地の再取得に関する、より厳格な建設期限とより強力な規定を導入しました。リース権の担保としての使用を制限し、土地譲渡に対する政府の監督を強化しました。さらに、古い所有権に関する布告第721号/2011年によって導入された最も重要な改革は、2002年の布告が行ったように単にそれらを認識することを超えて、それらをリースシステムに最終的に変換するための明確な法的枠組みと原則を確立したことでした。変換はまだ即時ではありませんでしたが、2011年の布告は古い所有権の法的地位を大幅に明確にし、変換が発生する状況を特定しました。

私の見解では、2011年の布告は、私たちが現場で直面していた現実に必要な対応でした。それはシステムにおけるいくつかの真の弱点に対処し、市場メカニズムだけでは効率的で公平な都市土地開発を保証できないという認識の高まりを示しました。

2024年草案布告：教訓と残された課題

2011年の布告は重要な改革を導入しましたが、実施上の課題は残りました。私が市町村管理から教育と研究に移行するにつれて、いくつかの問題が繰り返し法改正にもかかわらず継続する理由を理解することにますます関心を持つようになりました。2024年草案都市土地リース布告は、リースシステム実施の約20年間の経験から得られた多くの教訓を反映しています。多くの点で、それはエチオピアの都市土地ガバナンスを近代化するための最も野心的な試みを表しています。

その最も重要な貢献の1つは、透明性と説明責任へのより強い重点です。市町村管理での私の長年の間、市民の間で繰り返し懸念されていたのは、土地配分プロセスが透明性に欠けているという認識でした。草案布告は、汚職や不正管理の機会を減らしながら、土地管理機関に対する国民の信頼を強化する必要性を明確に認識しています。

もう1つの注目すべき改善点は、最新の土地情報システムへの重点です。私の専門職務経歴全体を通して、不十分な土地記録、時代遅れの地籍情報、断片化されたデータベースが効果的な土地管理をどのように妨げているかを観察してきました。草案布告は、デジタル土地管理システムと改善された地籍管理を促進することにより、これらの課題を認識しています。

草案はまた、土地評価の実践を改善しようとしています。リースシステムの繰り返し見られる弱点の1つは、多くの都市で基準価格を定期的に更新できなかったことです。その結果、政府はしばしば土地価値の実際の増加のごく一部しか捕捉できませんでした。草案の定期的な基準価格改定の要件は、土地価値捕捉を強化するための重要な一歩を表しています。

さらに、草案は、土地配分決定と都市計画目標との統合に重点を置いています。土地政策は単なる収益創出ツールとして見なされるべきではないため、これは特に重要です。効果的な都市土地管理には、財政目標と、住宅の入手可能性、インフラ提供、環境持続可能性、およびより広範な開発目標とのバランスを取ることが必要です。

しかし、重要な疑問が残ります。草案は十分に進んでいるでしょうか？

私の見解では、いくつかの根本的な課題は未解決のままです。

第1に、古い所有権の継続的な存在です。 successive 布告全体で主要な課題として認識されているにもかかわらず、エチオピアはまだ古い所有権をリース権システムに変換するための包括的で全国的に調整された戦略を持っていません。この問題を解決しない限り、法的二元論は都市土地管理を複雑にし続けるでしょう。

第二に、制度能力は依然として大きな制約です。新しい法律は野心的な目標を設定できますが、実施は最終的に有能な機関、熟練した専門家、信頼できる情報システム、そして十分なリソースに依存します。多くの都市管理は、依然として重大な能力の限界に直面しています。

第三に、収益の最大化と社会的公平性の促進との間には、継続的な緊張があります。リース価格が上昇し続けるにつれて、入手可能性への懸念がますます重要になります。政策立案者は、土地価値捕捉メカニズムが意図せず低所得世帯を都市土地と住宅へのアクセスから排除しないようにする必要があります。

最後に、執行は依然として課題です。強力な法的規定は、一貫して実施されない場合、ほとんど影響がありません。将来の改革は、法律の改善だけでなく、監視システム、行政の説明責任、および制度的有効性の強化にも焦点を当てるべきです。

結論：エチオピアが30年間の土地リースから学べること

エチオピアにおける30年以上の都市土地リースを振り返ってみると、1つの教訓が明確に際立っています。法改正だけでは十分ではないということです。

布告第80号/1993年から布告第272号/2002年、布告第721号/2011年、そして2024年草案布告への進展は、都市土地管理を改善し、公衆が創造した土地価値を公共の利益のために捕捉しようとする継続的な努力を反映しています。各改革は、以前のシステムの弱点が実践を通じてますます明らかになったために生まれました。

市町村長としての私の経験は、土地管理は最終的には人々、制度、そしてインセンティブに関するものであることを教えてくれました。講師および研究員としての私の年月は、証拠に基づいた政策改革と制度学習の重要性を強化しました。エチオピアの経験は、公有地リースが強力な土地価値捕捉ツールになり得ることを示しています。それはインフラのための相当な収入を生み出し、都市開発を支援し、そして土地価値の増加が少数の民間主体ではなく社会に利益をもたらすことを保証するのに役立ちます。

同時に、この経験は、法改正だけに頼ることの限界も明らかにしています。持続的な成功には、透明性のある機関、専門的な評価システム、効果的な執行、最新の土地情報システム、そして経済的効率と社会的公平性のバランスを取るというコミットメントが必要です。エチオピアが都市化を続けるにつれて、その都市の未来は、土地がどのように配分されるかだけでなく、都市の成長によって創造された価値がどれだけ効果的に共有されるかにも依存するでしょう。したがって、過去30年間の中心的な教訓は明確です。土地価値捕捉は単なる技術的な演習ではありません。それはガバナンスの課題であり、最終的には都市開発がより広範な公共の利益にどのように貢献できるかという問題です。

投稿なし