RealPageの家賃価格設定訴訟、賃借人に約3億6000万ドルが支払われることで終結
RealPage rent-pricing case wraps with nearly $360M to renters (multifamilydive.com)
要約
不動産管理ソフトウェア大手のRealPageを巡る、アルゴリズムによる家賃価格設定に関する連邦反トラスト訴訟が、賃借人に約3億6000万ドルが支払われることで和解しました。この和解は、RealPageのソフトウェアが家賃を不当に引き上げる共謀を可能にしたという訴えに対し、多くの賃貸業者と賃借人の間で成立しました。ただし、被告となった企業は一切の非を認めていません。
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RealPageの家賃価格設定訴訟、賃借人に約3億6000万ドルが支払われることで終結
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RealPageのソフトウェアを介したアルゴリズムによる家賃価格設定に関する主要な連邦反トラスト訴訟が、テネシー州中部地区連邦地方裁判所のRealPage Inc. Rental Software Antitrust Litigationで提出された書類によると、和解しました。
10月15日の提出書類によると、裁判所は「和解金額、免責事項、および和解当事者に対する訴訟の却下」を含む和解を承認し、和解クラスにとって和解が公正かつ適切であると判断しました。
2022年後半から2023年初頭にかけて、RealPageと約50の大手アパート所有者・運営会社に対して一連の集団訴訟が提起されました。これらの訴訟では、テキサス州リチャードソンに拠点を置くソフトウェアプロバイダーが、家主が独占禁止法に違反して自由市場のレベルを超えて家賃を引き上げる共謀を可能にしたと主張されていました。これらの訴訟は2023年4月に一本化されました。
和解契約は段階的に進み、11の被告家主は5月に2億1800万ドルの14件の集団和解に達し、27の家主は2025年10月に1億4180万ドル以上の価値を持つ26件の和解に達しました。原告は10月2日にクラス認定を申請しました。
和解クラスには、2018年10月18日から2025年11月21日までの間に、RealPageのRevenue Management Solutions、Lease Rent Options、YieldStar、および/またはAI Revenue Managementを使用した物件の所有者または運営者に家賃を支払った米国の集合住宅の賃借人が含まれます。
どの企業も過失や責任を認めていません。しかし、RealPageに非公開データを提供して収益管理システムの価格推奨のインプットとして使用することを停止し、競合他社の非公開データを使用して価格推奨を通知する方法でRealPageのRMSを使用することを停止することに同意しました。
ウィスコンシン大学マディソン校名誉法学教授で独占禁止法専門家のピーター・カーステンセン氏はMultifamily Diveに対し、「和解契約が、これらの企業がお互いに調整し、コミュニケーションする能力を本当に制限できるかどうかは、判決を読むだけでは判断できません」と述べています。
カーステンセン氏によると、和解は家賃価格設定モデルを提供する企業に指針を与えています。
「今後の課題は、特定の業界にとって、彼らがやっていることを制限することによって何を失うかということです。判決に矛盾せず、価格設定における協調性を少し高めることができるような動きはありますか？」とカーステンセン氏は述べています。
州は和解を阻止しようとした
和解に満足していない人もいます。
被告家主が9月25日に和解の最終承認を求めた後、コロンビア特別区、ケンタッキー州、メリーランド州、ニュージャージー州、ワシントン州の司法長官は、それらが独自の訴訟を「不法に制限する」可能性があるとして、和解に反対しました。司法長官たちは、昨年11月の最初の和解合意グループの後にも同様の懸念を表明していました。
しかし、ウェーバリー・クレンショー判事は、「提案された免責事項は州司法長官の独立した主権または準主権的利益を損なわない」と10月9日の提出書類で述べ、彼らの要求を再び拒否しましたが、彼らの懸念を考慮に入れると付け加えました。
カーステンセン氏によると、DOJと独占禁止法の懸念を持つ州司法長官は通常協力しますが、現在、州と連邦政府の間で和解を巡る争いがますます増えています。
「第二期トランプ政権で異なるのは、司法省と連邦取引委員会が訴訟を起こし、和解しているのに対し、州は同じ訴訟を起こしながらも同じ条件で和解していないことです」とカーステンセン氏は述べています。「州が司法省や連邦取引委員会が正しいことをすると信頼していないということです。」
最終和解により、10月15日の提出書類によると、合意で明示的に定められた場合を除き、被告に対するすべての請求は永久に閉じられます。
「この却下は、訴訟の他のクラスまたはその他の訴訟に関して、当事者の防御、議論、または立場に影響を与え、免責または損害を与えるものではありません」とウェーバリー氏は提出書類で述べています。さらに、裁判所による和解クラスの認定は「和解目的のみであり、訴訟の他のクラスまたはその他の訴訟に関する当事者の防御、議論、または立場に対する、いかなる影響、免責、または権利放棄にも影響しません。」
2025年11月、米国司法省はRealPageと和解しました。これは、同ソフトウェアプロバイダーが家主の家賃価格引き上げ共謀を可能にしたと主張する関連訴訟（2024年）に関するものです。同様の州および地方の訴訟がいくつか進行中です。
「連邦和解はそれ自体で意味がありますが、必ずしも最終的なものではありません」とカーステンセン氏は述べています。
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